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新城控股二代接班成绩不尽如人意:地产项目频遭投诉 – 龙魂博客
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新城控股二代接班成绩不尽如人意:地产项目频遭投诉

《投资者网》葛凡梅 受实际控制人王振华猥亵幼女案风波影响,新城控股集团股份有限公司(以下简称“新城控...阅读全文


《投资者网》葛凡梅

受实际控制人王振华猥亵幼女案风波影响,新城控股集团股份有限公司(以下简称“新城控股”;601155.SH)的后遗症逐渐凸显。

3月26日晚间新城控股发布了2020年财报。2020年,新城控股实现累计合同销售金额约2509.63亿元,比上年同期下降7.33%;累计销售面积约2348.85万平方米,比上年同期下降3.42%。

新城控股销售额出现明显下降,在克而瑞2020年中国房地产企业销售业绩排名榜中也从2019年的第8名跌落至第12名,成为TOP20房企中销售业绩下滑的三家房企之一。

自从2019年7月实际控制人王振华猥亵幼女案件爆发,新城控股紧急换帅,85后的“二代”王晓松接任董事长以来,公司管理层波动、利润率出现下滑、旗下地产项目频遭投诉,如今似乎还没有拿出足以证明自己的成绩单。

毛利率、净利率均走低

根据3月26日晚间新城控股发布的2020年年报,2020年,新城控股实现营业收入1454.75亿元,同比增长69.46%;净利润164.66亿元,同比增长23.52%;归母净利润152.56亿元,同比增长20.56%。

在新城控股的营收结构中,物业销售是其主要营收来源,在总营收中占比94.57%,为1375.78亿元,毛利率为21.74%;其余营收来源于物业出租(54.35亿元)、酒店运营收入(0.91亿元)、合联营项目管理费(8.16亿元)等。

新城控股利润的高速增长,还得益于公司公允价值变动收益及投资收益的贡献,其中公允价值增值主要来自于投资性房地产。2020年,新城控股的公允价值变动收益为25.24亿元,投资为30.81亿元,二者之和占新城控股净利润的34%;2019年时,二者之和占比为40.04%。

在新城控股营收飙涨近7成,净利润上涨超2成背后,公司的综合毛利率、净利率出现下降。2020年年报数据显示,2020年,新城控股的毛利率为23.50%,较2019年下降了9.14个百分点;净利率为11.32%,较2019年下降4.21个百分点。

从毛利率、净利率方面来看,新城控股的盈利能力弱于部分头部房企同行。数据显示,2020年,万科的毛利率为29.25%,净利率为14.15%;龙湖集团的毛利率为29.28%,净利率为15.6%;均高于新城控股的毛利率与净利率。

《投资者网》梳理新城控股近三年财务数据发现,新城控股的毛利率、净利率持续走低。数据显示,2018年至2020年,新城控股的毛利率分别为36.69%、32.64%、23.50%,净利率分别为22.55%、15.53%、11.32%。

“公司内部也在关注毛利率下降的情况。”新城控股方面在《关于2020年度业绩说明会召开情况的公告》中表示:“除了行业的因素,前几年公司规模快速扩张,并战略性进入一些新的城市,也包括部分非长三角的低能级城市,没有体现出规模优势。同时人才储备显得不足,管控能力尚待加强。但是,随着在这些城市的深耕,团队能力的提升,目前盈利水平基本可控。2020年获取的项目86%位于高潜力城市,毛利率已有一定程度改善。”

新城控股秉持“住宅+商业”双轮驱动的运作模式,在商业地产方面主要是指综合性购物中心,即“吾悦广场”,其盈利情况也堪忧。数据显示,截至2019年底,新城控股累计开业63座吾悦广场,商业运营总收入41.08亿元,简单计算可知2019年每座吾悦广场的平均收入为0.65亿元;截至2020年,公司已经累计开业100座吾悦广场,实现商业运营总收入为57.21亿元,剔除5个但尚未纳入2020年业绩的商业项目,吾悦广场平均收入为0.6亿元,显示随着开业商场数量增加,商业广场的平均收入出现下降。

销售额明显下降

近年来,新城控股谋求规模扩张,保持着高速增长。数据显示,2015年至2019年,新城控股的销售额分别为319.2亿元、650.6亿元、1264.7亿元、2210.9亿元和2708亿元。

但是,新城控股目前的销售额似乎已经出现增长疲态。2020年,新城控股的销售额仅为2509.63亿元,较2019年下降7.33%;销售面积为2348.85万平方米,同比下降3.42%。

早在2019年业绩发布会上,新城控股表示,考虑到新冠疫情对2020年一季度销售额、商业地产带来的冲击,以及公司追求稳健发展的风格,新城控股将2020年的销售目标审慎定为2500亿元。如今,新城控股勉强踩线完成2020年销售目标。

事实上,2020年新冠肺炎疫情的爆发,强行给行业按下了“减速键”,但是根据国家统计局数据显示,2020年全国商品房销售额为17.4万亿,同比增长8.7%;销售面积为17.6亿平方米,同比增长2.6%。新城控股的销售额与销售面积均出现下滑,与2020年房地产整体行情背道而驰。

即使2020年新城控股的营收与净利润增长数据表现强劲,似乎也并未给新城控股带来多少信心,2021年公司的全年销售目标为2600亿元,尚未超2019年的销售额,看起来似乎仍较为保守。

对此,新城控股方面表示:“公司充分考虑到行业的变化,结合内部的战略,有信心完成2600亿的全年销售目标。公司年度可售货值达到4200亿,其中3600亿为2020年末已获取,500亿-600亿左右为计划2021年当年获取、当年新推。”

2020年年报披露,新城控股2020年共计新增土地储备120幅,总建筑面积为4139.41万平方米,平均楼面地价为3031.11元/平方米。截至2020年末,新城控股拥有土地储备1.43亿平方米,其中一、二线城市约占公司总土地储备的40%,长三角区域三、四线城市约占公司总土地储备的30%。

新城控股2020年新增大量土储,也使得公司现金流骤降。2020年,新城控股的经营活动产生的现金流量净额为3.82亿元,同比下降99.12%,较2019年的435.8亿元跌去了400多亿元。

截至2020年末,新城控股的总负债为4556.14亿元,较2019年末增长约555亿元。根据2020年年报,新城控股仍踩中一道红线。2020年末,新城控股剔除预收账款后的资产负债率为74.12%(踩线),净负债率43.65%,现金短债比2.61倍。

旗下项目频遭投诉

新城控股作为TOP15的房企之一,在高歌猛进的同时,旗下项目却频遭投诉。新城控股分布在淮安、天津、太原、延安等多地的项目,均遭遇投诉维权,原因涉及虚假宣传、精装修、项目质量问题等。

在投资者关系互动平台,有投资者因“淮安吾悦首府B区因开发商问题房产证不能按时办理”向新城控股提问,寻求解决方案,新城控股未对此有正面回复。无独有偶,在人民网领导留言板中,同样显示一则关于淮安市吾悦B区的投诉信息,据投诉信息显示,项目逾期至今仍未办理房产证,交付房屋后,业主对验房时发现的诸多问题进行上报,整改效率低下。

除此之外,以新城控股旗下吾悦首府项目为例,诸多投诉见诸于领导留言板之中。例如,天津津南吾悦首府的业主投诉表示“房屋漏水,多次修都没修好”;延安市吾悦首府业主投诉延安吾悦严重欺骗消费者、虚假宣传,和实际楼盘严重不符,工程质量差,存安全隐患等,而根据延安市新区管理委员会对有关情况回复,吾悦首府存在跑模、漏浆、施工粗糙等问题;还有投诉称太原市吾悦首府精装房则出现交付时房屋内客厅、餐厅大理石地面70%以上开裂,开发商一直拖着不予处理等。

新城控股旗下地产项目频遭投诉,销售额下降与盈利指标持续走低的同时,也折射出公司“二代”王晓松对新城控股的经营管理能力尚待提高。2019年7月,新城控股实控人王振华因猥亵幼女案卸任,其子王晓松临危受命接任董事长。目前,王晓松已辞任其公司总裁职务。

今年1月8日,新城控股公告称,董事长兼总裁王晓松辞去总裁职务,并仍继续担任董事长及相关专门委员会职务,公司董事兼联席总裁梁志诚接棒,担任总裁一职。

事实上,王晓松上任以来,新城控股的管理层变动较为频繁。2020年3月20日,加入新城控股3年8个月的前董事、联席总裁陈德力提交书面辞职报告。10天后,新城控股董事兼联席总裁袁伯银亦离职。

对于新城控股高管变动、公司销售额下滑、公司在市场竞争中如何突围等问题,《投资者网》致函联系新城控股,公司方面未予置评。(思维财经出品)■

新城控股


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作者: 少昊

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